등기부등본 보는 법 총정리｜전세계약 전 근저당·압류·가압류 확인방법

 

 

전세계약을 앞두고 있다면 집을 보러 다니는 것만큼 중요한 일이 있습니다.

바로 등기부등본 확인입니다.

오늘은 전세계약 전 등기부등본 보는 법에 대해 알아보겠습니다.

등기부등본을 처음 열어보면 표제부, 갑구, 을구, 근저당권, 채권최고액처럼 익숙하지 않은 단어가 잔뜩 나와서 어렵게 느껴질 수 있습니다.

하지만 전세계약을 하는 세입자 입장에서는 모든 내용을 해석할 필요까지는 없습니다.

우선 핵심은 크게 세 가지입니다.

① 내가 계약하려는 집이 맞는지

② 계약하는 집주인이 실제 소유자인지

③ 내 보증금보다 먼저 가져갈 수 있는 권리가 얼마나 있는지

특히 HUG 전세보증금반환보증도 등기부등본의 갑구에서 압류·가압류·가처분·경매신청·가등기 등 소유권 권리침해 여부를 확인하고, 을구에서는 선순위채권 등을 확인하도록 안내하고 있습니다.

그러니 전세 계약을 준비하고 있다면 등기부등본은 공인중개사에게 보여달라고만 할 서류가 아니라 임차인이 직접 확인해볼 필요가 있는 서류입니다.

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등기부등본에서 이것부터 확인하세요

바쁜 분들은 이 표부터 보세요.

구분무엇을 확인할까?전세계약 시 핵심

표제부	주소·건물정보·면적·대지권	내가 계약할 집과 일치하는지
갑구	소유권 관련 사항	집주인·압류·가압류·가처분·경매·가등기
을구	소유권 이외 권리	근저당권·전세권 등
근저당권	담보권 설정	은행 등의 선순위 권리가 있는지
채권최고액	근저당권에 표시된 한도	선순위채권 위험 판단에 중요
등기 순서	접수일·접수번호 등	권리관계의 선후 판단에 중요

특히 전세계약에서는

갑구 → 소유자와 권리침해 확인

을구 → 근저당 등 선순위 권리 확인

이 두 부분을 집중해서 보면 됩니다.

HUG 역시 전세보증금반환보증 심사에서 갑구와 을구를 각각 확인하도록 명시하고 있습니다.

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등기부등본은 어디서 발급할까?

가장 기본적인 방법은 대한민국 법원 인터넷등기소를 이용하는 것입니다.

인터넷등기소에서 부동산 주소를 검색해 등기사항증명서를 열람하거나 발급할 수 있습니다.

👉 대한민국 법원 인터넷등기소
인터넷등기소 바로가기

참고로 계약 여부를 판단하기 위해 권리관계를 확인하려는 목적이라면 열람을 이용할 수 있고, 제출용 서류가 필요한 경우에는 발급을 이용하면 됩니다.

인터넷 열람과 발급은 용도가 다르기 때문에 화면에서 열람한 내용을 출력했다고 해서 제출용 발급본과 같은 것으로 생각하지 않는 것이 좋습니다.

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등기부등본은 크게 3부분만 보면 됩니다

등기사항증명서를 열어보면 크게

표제부 → 갑구 → 을구

순으로 나옵니다.

처음 보는 사람도 이 세 가지만 이해하면 훨씬 쉬워집니다.

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1. 표제부 보는 법

표제부에는 부동산 자체에 대한 정보가 나옵니다.

쉽게 말하면

“내가 계약하려는 집이 정확히 이 집이 맞나?”

를 확인하는 곳입니다.

아파트라면 소재지, 건물 명칭, 동·호수, 구조, 면적 등의 정보를 확인할 수 있습니다.

전세계약서에 적힌 주소와 등기부등본의 부동산 표시가 일치하는지 확인해보세요.

특히 다세대·연립·오피스텔 등은 계약하려는 호수와 등기사항증명서상의 호수가 정확히 일치하는지 꼼꼼하게 보는 것이 좋습니다.

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2. 갑구 보는 법

여기부터 정말 중요합니다.

갑구 = 소유권에 관한 사항

이라고 생각하면 쉽습니다.

우선 가장 먼저 확인할 것은 소유자입니다.

전세계약서에 임대인으로 적힌 사람과 등기부등본의 현재 소유자가 같은 사람인지 확인하세요.

예를 들어 계약서에는

임대인 : 김○○

이라고 되어 있는데 등기부등본상 현재 소유자가 전혀 다른 사람이라면 그냥 넘어가서는 안 됩니다.

대리인이 계약한다면 적절한 위임관계와 본인 확인 등도 별도로 확인할 필요가 있습니다.

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갑구에서 이런 단어가 보이면 그냥 넘기지 마세요

특히 확인할 항목은 다음과 같습니다.

압류

채무나 세금 등의 문제로 재산 처분이 제한되는 상황과 관련될 수 있습니다.

가압류

채권자가 향후 강제집행을 대비해 재산을 임시로 확보하는 절차와 관련된 등기입니다.

가처분

부동산의 처분 등을 제한하기 위한 권리관계가 표시될 수 있습니다.

경매개시결정

해당 부동산에 경매 절차가 진행되고 있다는 의미이므로 특히 주의해서 확인해야 합니다.

가등기

장래의 본등기를 위한 순위를 확보하는 성격의 등기 등이므로 원인과 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.

실제로 HUG는 전세보증금반환보증 요건에서 보증발급일 기준 주택 소유권에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등의 권리침해사항이 없어야 한다고 안내하고 있습니다.

따라서 이런 항목이 발견된다면 단순히

“부동산에서 괜찮다고 했어요.”

라는 말만 듣고 판단하기보다는 해당 등기의 원인과 현재 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

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3. 을구 보는 법

전세 세입자라면 을구도 반드시 확인해야 합니다.

을구에는 소유권 이외의 권리가 표시됩니다.

대표적인 것이

근저당권

입니다.

쉽게 예를 들어보겠습니다.

집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 해당 부동산에 은행의 근저당권이 설정돼 있을 수 있습니다.

등기부에는 예를 들어 이런 식의 정보가 표시됩니다.

근저당권자 : ○○은행

채권최고액 : 240,000,000원

여기서 많은 사람이 하는 실수가 있습니다.

“채권최고액 2억4천만 원이면 집주인이 정확히 2억4천만 원을 빌렸구나.”

라고 생각하는 겁니다.

그렇게 단정하면 안 됩니다.

채권최고액은 실제 현재 대출잔액 그 자체를 의미하는 것이 아니라 근저당권이 담보하는 채권의 최고 한도와 관련된 금액입니다.

따라서 등기부만 보고 실제 남은 대출잔액을 정확히 알 수 있는 것은 아닙니다.

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근저당이 있으면 전세계약을 하면 안 될까?

이 질문 정말 많이 하죠.

근저당이 있다는 사실 하나만으로 무조건 계약 불가능하다고 단정할 수는 없습니다.

중요한 것은 주택가격과 선순위채권, 내 전세보증금의 관계입니다.

HUG의 2026년 전세보증금반환보증 기준을 보면 이 부분을 아주 구체적으로 확인합니다.

현재 HUG는 일반적인 보증요건으로

전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 담보인정비율 90%

를 적용하고 있습니다.

또 선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 한다는 요건도 두고 있습니다. 여기서 HUG가 말하는 주택가액은 주택가격에 담보인정비율을 적용한 금액입니다.

즉 단순하게

“근저당 있으니까 위험하다.”

또는

“근저당이 조금밖에 없으니까 안전하다.”

라고 판단하는 문제가 아닙니다.

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숫자로 보면 훨씬 쉽습니다

HUG가 공식적으로 제시하는 예시를 보면 이해가 쉽습니다.

주택가격이 1억 원이라면

담보인정비율 90%를 적용한 보증한도 기준은 9천만 원입니다.

HUG는 예시에서

전세보증금 9,500만 원 → 가입 불가

전세보증금 9,000만 원 → 가입 가능

으로 설명합니다.

또

전세보증금 4,000만 원 + 선순위채권 5,500만 원

인 경우에는 선순위채권 관련 요건을 충족하지 못해 가입할 수 없는 사례로 제시합니다.

그래서 우리가 앞서 작성한 전세보증보험 가입조건 글과 오늘 등기부등본 글이 바로 연결되는 것입니다.

👉 함께 읽으면 좋은 글

2026 전세보증보험 가입조건 총정리｜HUG 보증료·신청방법·가입 가능 여부 확인하기

→ 여기에 기존 글 링크를 넣어주세요.

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근저당에서 '등기일자'도 확인하세요

금액만 보면 안 됩니다.

HUG도 선순위채권을 설명하면서 등기부등본 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인하라고 안내하고 있습니다.

전세보증금 보호에서는 여러 권리 사이의 순위가 중요할 수 있기 때문입니다.

따라서 을구에서는

근저당권자

채권최고액

접수일·접수번호

등기원인 및 날짜

등을 함께 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

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'말소'된 근저당도 구분해서 보세요

등기사항증명서를 보다 보면 과거 근저당권에 취소선이 있거나 말소됐다는 표시가 있을 수 있습니다.

이 경우에는 현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 과거 권리를 구분해서 확인해야 합니다.

따라서 단순히 근저당이라는 단어가 등장한다고 놀라기보다 현재 유효한 등기인지부터 확인하세요.

반대로

“집주인이 잔금 받으면 근저당을 갚을 거예요.”

라고 설명한다면 이야기가 달라집니다.

아직 등기부에 근저당이 살아 있다면 말로만 듣고 이미 없어진 권리처럼 판단하면 안 됩니다.

말소 조건과 시점 등을 계약 과정에서 명확하게 확인할 필요가 있습니다.

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공동담보라는 말이 보인다면 더 확인하세요

다세대주택 등에서는 공동담보도 주의해서 볼 필요가 있습니다.

공동담보는 하나의 채권을 여러 부동산이 함께 담보하는 형태와 관련됩니다.

2025년 대법원 판결에서도 다세대주택 여러 호실에 공동근저당권이 설정된 상태에서 임대차계약이 이뤄지고 임차인들이 보증금 일부 또는 전부를 회수하지 못한 사건이 다뤄졌습니다. 대법원은 중개 과정에서 공동근저당과 다른 구분건물의 권리관계 등을 제대로 확인·설명했는지가 중요하다고 봤습니다.

따라서 다세대주택의 등기부에서 공동담보목록 등이 확인된다면 단순히 내 호실의 숫자 하나만 보고 판단하지 않는 것이 좋습니다.

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다가구주택은 등기부등본만 봐서는 부족합니다

이 부분도 아주 중요합니다.

아파트나 다세대와 달리 단독·다가구·다중주택은 다른 세입자의 선순위 보증금이 존재할 수 있습니다.

그런데 그 금액이 일반적인 등기부등본에 모두 표시되는 것은 아닙니다.

HUG도 단독·다중·다가구주택의 보증심사에서는 선순위채권뿐 아니라 신청인보다 우선하는 다른 세입자의 선순위 전세보증금 등을 함께 고려합니다.

따라서 이런 주택은

“등기부 깨끗하니까 안전하다.”

라고 바로 결론 내리면 안 됩니다.

다른 임차인의 보증금과 우선순위 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

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등기부등본은 계약할 때 한 번만 보면 될까?

나는 이 부분을 이번 글에서 특히 강조하고 싶습니다.

한 번 보고 끝내지 않는 것이 좋습니다.

부동산의 권리관계는 바뀔 수 있기 때문입니다.

국토교통부도 전세계약 안전 확인을 위해 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람·발급할 때 ‘안심 전세계약 체크리스트’를 함께 확인할 수 있도록 제공하고 있습니다.

실제 계약을 진행한다면 적어도

집 알아볼 때

↓

계약 직전

↓

잔금 지급 전

등 중요한 시점에 최신 권리관계를 다시 확인하는 습관이 좋습니다.

특히 예전에 출력해둔 등기부를 몇 주 뒤 그대로 믿기보다는 계약·잔금 시점의 최신 등기기록을 다시 확인하는 편이 안전합니다.

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전세계약 직전에는 이 순서로 확인하세요

복잡하게 생각하지 말고 실제 계약 직전에는 이렇게 봐보세요.

STEP 1

인터넷등기소에서 최신 등기사항증명서 확인

↓

STEP 2

표제부에서 주소·동·호수 확인

↓

STEP 3

갑구에서 현재 소유자 확인

↓

STEP 4

계약서의 임대인과 등기상 소유자 일치 여부 확인

↓

STEP 5

갑구에서 압류·가압류·가처분·경매·가등기 등 확인

↓

STEP 6

을구에서 근저당권자·채권최고액·등기일자 확인

↓

STEP 7

주택가격 + 선순위채권 + 내 전세보증금 관계 확인

↓

STEP 8

HUG 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인

이 순서대로만 봐도 등기부등본이 훨씬 덜 어렵게 느껴집니다.

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이런 등기부라면 바로 계약하지 말고 추가 확인

등기부를 확인하다 다음과 같은 내용이 발견된다면 계약 여부를 서두르기보다 원인과 현재 상태를 확인하세요.

✔ 계약하려는 임대인과 등기상 소유자가 다름

✔ 압류·가압류가 있음

✔ 경매 관련 등기가 있음

✔ 가처분·가등기가 있음

✔ 근저당 채권최고액이 큼

✔ 여러 부동산이 공동담보로 설정됨

✔ 계약 후 근저당을 말소한다고만 설명함

✔ 소유권이 최근 여러 차례 변경됨

이 중 하나가 있다는 이유만으로 모든 계약의 법적 결론이 동일해지는 것은 아닙니다.

하지만 전세보증금처럼 큰돈을 지급하기 전에 추가 확인이 필요한 신호로 보는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문 FAQ

Q. 등기부등본만 깨끗하면 안전한 집인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다.

특히 단독·다가구·다중주택은 다른 임차인의 선순위 보증금 등 등기부만으로 파악하기 어려운 정보가 있을 수 있습니다. HUG 역시 이런 주택은 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 보증심사에 반영합니다.

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Q. 근저당이 있으면 전세보증보험 가입이 안 되나요?

근저당이 존재한다는 이유만으로 무조건 불가능한 것은 아닙니다.

HUG는 선순위채권 규모와 주택가액, 전세보증금 등을 함께 심사합니다. 현재 기본적으로 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 하고, 전세보증금과 선순위채권의 합도 HUG가 정한 범위 안에 들어와야 합니다.

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Q. 채권최고액이 실제 대출금인가요?

동일하다고 단정하면 안 됩니다.

등기부의 채권최고액은 근저당권이 담보하는 채권의 최고 한도와 관련된 금액이므로 현재 실제 대출잔액 그 자체를 의미하지 않습니다.

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Q. 갑구와 을구 중 어디가 더 중요한가요?

둘 다 확인해야 합니다.

갑구에서는 소유자와 압류·가압류·경매·가등기 등의 소유권 관련 사항, 을구에서는 근저당 등 소유권 이외 권리를 확인하는 것이 핵심입니다. HUG도 보증심사에서 두 부분을 각각 확인하도록 안내합니다.

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Q. 계약 당일에도 다시 봐야 하나요?

최신 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다. 과거에 발급한 등기사항증명서는 이후 변경된 권리관계를 반영하지 못할 수 있기 때문입니다.

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전세계약은 '집'보다 '권리관계'까지 보고 결정하세요

전셋집을 구하다 보면 아무래도

위치가 좋은지

집이 깨끗한지

아이 키우기 좋은지

출퇴근이 편한지

부터 보게 됩니다.

하지만 계약 단계에서는 그만큼 중요한 것이 내가 맡길 전세보증금보다 앞선 권리가 무엇이 있는지를 확인하는 것입니다.

등기부등본을 어렵게 생각할 필요는 없습니다.

표제부 = 내가 계약할 집 확인

갑구 = 집주인과 소유권 문제 확인

을구 = 근저당 등 선순위 권리 확인

우선 이것부터 기억해두세요.

그리고 등기부등본만 단독으로 보는 것이 아니라 전세계약 체크리스트 → 등기부등본 → HUG 가입조건 → 전세보증 신청까지 연결해서 확인하는 것이 좋습니다.

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공식 확인 사이트

대한민국 법원 인터넷등기소
등기사항증명서 열람·발급하기

HUG 전세보증금반환보증
HUG 보증 가입조건 확인하기

※ 이 글은 2026년 9월 기준 공개된 HUG·국토교통부 등의 공식 자료를 토대로 작성한 일반적인 정보입니다. 개별 주택의 안전성이나 계약 가능 여부는 등기사항증명서 하나만으로 확정할 수 없으며, 실제 권리관계가 복잡한 경우에는 관련 기관이나 법률 전문가 등을 통해 개별 확인하는 것이 좋습니다.