전세계약을 앞두고 등기부등본까지 확인했다면 이제 마지막으로 꼼꼼하게 챙겨야 할 것이 있습니다.
바로 전세계약 특약사항입니다.
오늘은 전세계약 특약 문구에 대해 알아보겠습니다.
전세계약서를 작성하다 보면 계약서 아래쪽에 있는 특약사항을 대수롭지 않게 생각하기 쉽습니다.
하지만 전세보증금은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 큰돈입니다.
특히
전세보증보험 가입이 안 되면 어떻게 할지,
잔금을 치르기 전에 새로운 근저당이 생기면 어떻게 할지,
기존 근저당은 언제 말소할지,
전세대출이 나오지 않으면 계약금을 어떻게 처리할지
등은 계약 전에 임대인과 명확하게 협의해두는 것이 좋습니다.
법무부의 주택임대차표준계약서도 계약 전 확인사항과 보증금 보호 관련 정보를 제공하고 있으며, 임대인이 제시한 정보가 사실과 다른 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항도 마련돼 있습니다.
그럼 실제 전세계약에서는 어떤 내용을 확인하면 좋을까요?
전세계약 특약, 이것부터 확인하세요
먼저 핵심만 정리하면 다음과 같습니다.
| 전세보증보험 | HUG 등 보증 가입 불가 시 계약 처리 |
| 기존 근저당 | 잔금 지급과 근저당 말소 시점 |
| 신규 근저당 | 계약 후 임차인 대항력 확보 전 추가 권리 설정 방지 |
| 전세대출 | 대출 불승인 시 계약금 반환·계약 해제 여부 |
| 세금 | 임대인의 체납정보 확인·사실 고지 |
| 소유권 | 계약 후 소유권 변경 관련 처리 |
| 전입신고 | 임대인의 전입·확정일자·보증가입 협조 |
| 주택정보 | 임대인이 제공한 정보가 사실과 다른 경우 처리 |
단, 아래에서 소개하는 문구는 모든 계약에 그대로 적용되는 법정 표준문구가 아니라 협의를 위한 예시입니다.
실제 계약에서는 주택의 권리관계와 대출·보증상품 등이 모두 다르기 때문에 공인중개사 및 필요한 경우 법률전문가와 개별적으로 확인하는 것이 좋습니다.
1. 전세보증보험 가입 특약
이번 전세 클러스터에서 가장 중요한 부분이죠.
HUG 전세보증금반환보증은 전세계약이 종료됐는데 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 보증책임을 부담하는 상품입니다. 현재 HUG는 보증신청 후 별도의 심사를 거쳐 보증서를 발급합니다.
따라서
“보증보험 들면 되니까 괜찮아요.”
라는 말만 듣고 계약하기보다는 실제로 가입이 가능한 주택인지 확인하는 것이 중요합니다.
특약 예시
본 계약은 임차인의 전세보증금반환보증 가입을 전제로 하며, 임차인의 귀책사유 없이 해당 주택 또는 임대인 측 사유로 보증기관의 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 임차인에게 지급받은 계약금을 반환한다.
여기서 핵심은 ‘보증보험 가입 불가’라는 결과만 쓰지 않고 누구의 사유로 가입되지 않았는지를 구분해 두는 것입니다.
예를 들어 임차인이 신청기한을 놓쳤거나 필요한 절차를 하지 않은 경우와 주택 자체가 보증요건을 충족하지 못한 경우를 동일하게 처리하면 나중에 분쟁의 여지가 생길 수 있기 때문입니다.
그리고 HUG의 현재 신청기한은 기본적으로 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다.
👉 함께 읽으면 좋은 글
2026 전세보증보험 가입조건 총정리｜HUG 보증료·신청방법·가입 가능 여부 확인하기
→ 기존 글 링크 삽입
2. 계약 후 새로운 근저당 설정 방지 특약
이건 특히 중요하게 봐야 합니다.
계약서를 쓸 때 등기부등본이 깨끗했다고 해서 잔금일까지 권리관계가 절대로 변하지 않는 것은 아닙니다.
HUG의 보증이행 자가진단에서도 보증가입 당시에는 없었던 근저당권·가압류 등 권리침해사항이 이후 생겼는지, 그리고 그 설정일과 임차인의 대항력·우선변제권 취득 시점을 확인하도록 하고 있습니다.
그래서 계약 후 임차인이 대항력을 갖추는 시점까지 권리관계를 보호하기 위한 내용을 협의할 수 있습니다.
특약 예시
임대인은 계약 체결일부터 임차인이 주택의 인도와 주민등록 등 대항력 취득에 필요한 절차를 완료하기 전까지 본 주택에 새로운 근저당권·전세권 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않는다.
필요하다면 위반 시 계약 처리와 손해배상 등에 대해서도 당사자 간 구체적으로 협의해 기재할 수 있습니다.
중요한 건 계약 당일 등기부만 보고 끝내지 않는 것입니다.
👉 등기부 확인방법은 아래 글에서 정리했습니다.
등기부등본 보는 법 총정리｜전세계약 전 근저당·압류·가압류 확인방법
→ 어제 글 링크 삽입
3. 기존 근저당 말소 특약
집에 이미 근저당이 설정돼 있는 경우도 있습니다.
근저당이 있다는 이유만으로 모든 전세계약이 불가능한 것은 아니지만, 주택가격·선순위채권·전세보증금과의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
특히 임대인이
“잔금 받으면 은행 대출부터 갚고 근저당을 없애겠습니다.”
라고 이야기하는 경우가 있죠.
그렇다면 말로만 합의하기보다 언제, 어떤 조건으로 말소할지를 계약서에 명확하게 남기는 것이 좋습니다.
특약 예시
임대인은 잔금 지급과 동시에 본 주택에 설정된 ○○은행 근저당권(채권최고액 ○○원)의 피담보채무를 상환하고 근저당권 말소에 필요한 절차를 이행한다. 임차인은 해당 절차를 확인한 후 잔금을 지급한다.
여기서 중요한 부분은 등기부등본에 있는 근저당권자와 채권최고액 등을 구체적으로 적는 것입니다.
단순히
“근저당을 없앤다.”
라고 쓰는 것보다 어느 근저당을 말하는지 특정하는 것이 훨씬 명확합니다.
4. 전세대출 불승인 특약
전세자금대출을 받아야 잔금을 지급할 수 있는 경우라면 이것도 매우 중요합니다.
계약금을 먼저 지급했는데 이후 예상했던 전세대출이 나오지 않는다면 잔금 마련 자체가 어려워질 수 있기 때문입니다.
따라서 계약 전에
어떤 대출을 신청할 것인지
대출이 나오지 않을 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지
계약금은 어떻게 반환할 것인지
를 협의할 수 있습니다.
특약 예시
본 계약은 임차인의 전세자금대출 승인을 전제로 하며, 임차인의 고의 또는 중대한 귀책사유 없이 금융기관의 심사 결과 대출이 불승인되어 잔금 지급이 불가능한 경우 당사자 간 합의한 조건에 따라 계약을 해제하고 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.
가능하면 전세대출이 안 나오면처럼 두루뭉술하게 쓰기보다 어떤 사유의 대출 불승인을 대상으로 하는지 협의해 두는 편이 좋습니다.
그리고 전세대출을 받았다고 HUG 반환보증이 항상 가능한 것도 아닙니다.
HUG는 다른 금융기관이 담보 목적으로 전세보증금반환채권을 양도·질권설정하거나 채권양도에 제약을 둔 대출은 보증 취급이 불가능할 수 있다고 안내합니다. 일부 협약 상품 등은 예외가 있습니다.
따라서 대출은행 + HUG 양쪽에 확인하는 것이 안전합니다.
5. 임대인의 세금·체납정보 관련 특약
전세계약에서 놓치기 쉬운 것이 임대인의 세금 문제입니다.
법무부는 2023년 주택임대차표준계약서를 개정하면서 미납·체납세금 열람권과 임대인의 정보 제시의무에 관한 내용을 반영했습니다. 또한 임대인이 제시한 정보가 사실과 다른 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약도 신설했습니다.
그래서 계약 전에 관련 정보를 확인하고 다음과 같은 취지의 내용을 협의할 수 있습니다.
특약 예시
임대인은 임차인에게 계약과 관련하여 법령상 제공·확인 대상이 되는 세금 체납 등 주요 정보를 사실대로 고지하고 필요한 확인 절차에 협조한다. 임대인이 제공한 중요 정보가 사실과 다른 경우 계약의 처리 및 계약금 반환 등에 관하여 관련 법령 및 본 특약에 따른다.
특히 이 부분은 인터넷에서 떠도는 문구를 그대로 복사하기보다 법무부 주택임대차표준계약서를 사용하는 방법도 좋습니다.
법무부는 현재 공식 사이트에서 주택임대차표준계약서를 제공하고 있습니다.
6. 전입신고·확정일자 관련 협조 특약
임차인의 보증금 보호에서는 주택 인도·전입신고·확정일자 등 필요한 절차를 제때 갖추는 것이 중요합니다.
법무부 표준계약서도 임차인의 대항력과 우선변제권 확보방법에 관한 정보를 제공합니다.
특약 예시
임대인은 임차인이 잔금 지급 후 주택을 인도받아 전입신고·확정일자 등 임차인의 보증금 보호를 위한 절차를 진행하는 데 필요한 범위에서 협조한다.
여기서 중요한 건 특약을 적었다고 해서 전입신고나 확정일자를 미뤄도 된다는 뜻이 절대 아니라는 것입니다.
임차인이 해야 할 절차는 가능한 한 신속하게 진행하는 것이 좋습니다.
7. HUG 전세보증 가입 협조 특약
HUG 보증 가입 과정에서는 주택 유형이나 상황에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.
예를 들어 HUG는 단독·다중·다가구주택의 경우 다른 전세계약 체결내역 확인서가 필요하며 임대인 또는 해당 임대차를 중개한 공인중개사의 확인이 필요하다고 안내하고 있습니다. 2025년 2월 3일부터는 5개년 확정일자 부여현황 자료도 필수 제출 대상으로 안내됩니다.
따라서 이런 주택이라면 다음과 같은 취지의 특약을 고려할 수 있습니다.
특약 예시
임대인은 임차인의 HUG 전세보증금반환보증 가입에 필요한 범위에서 관련 사실 확인 및 필요한 서류 제출 등에 협조한다.
다만 일반적인 전세보증금반환보증은 임대인의 동의가 반드시 필요한 구조는 아닙니다.
HUG는 전세금채권을 통지 방식으로 양도하는 경우 임대인의 협조 없이도 보증가입이 가능하다고 안내하고 있습니다.
따라서
“집주인이 보증보험 가입에 동의하지 않으면 무조건 가입할 수 없다.”
고 알고 있다면 정확하지 않습니다.
8. 계약기간 중 소유자가 바뀌는 경우
전세계약 기간 중 집이 매매되어 소유자가 변경되는 경우도 생각해야 합니다.
HUG 역시 보증이행 자가진단에서 전세계약서상 임대인과 현재 등기상 소유자가 같은지, 다르다면 소유자가 언제 변경됐는지를 확인합니다.
따라서 계약 단계에서 소유권 변경 가능성이나 통지 등에 관한 내용을 협의해두는 것도 방법입니다.
특약 예시
임대인은 임대차기간 중 본 주택의 소유권을 이전하려는 경우 임차인에게 그 사실을 사전에 알리고, 임차인의 보증금반환보증 및 보증금 보호에 필요한 절차에 협조한다.
단, 이 문구 하나만으로 향후 모든 소유권 이전이나 법률관계를 통제할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
실제로 소유자가 변경되었다면 등기사항증명서를 다시 확인하고 HUG 보증에 미치는 영향도 확인하는 것이 좋습니다.
전세계약 특약 7개 한 번에 보기
실제 계약 전에 체크하기 쉽게 다시 정리해보겠습니다.
① 전세보증보험
임차인 귀책 없이 주택·임대인 측 사유로 보증 가입이 불가능한 경우 계약 처리 및 계약금 반환 조건
② 신규 근저당
계약 후 임차인이 대항력을 갖추기 전까지 새로운 담보권 등을 설정하지 않는 조건
③ 기존 근저당
어떤 근저당을 언제 말소할 것인지 구체적으로 명시
④ 전세대출
임차인 귀책 없이 대출이 불승인되는 경우 계약 처리방법
⑤ 세금·주택정보
임대인이 중요 정보를 사실대로 제공하고 확인에 협조
⑥ 전입·확정일자
임차인의 보증금 보호 절차에 필요한 범위에서 협조
⑦ HUG 보증
보증가입에 필요한 확인·서류 등에 필요한 범위에서 협조
❗ 이런 특약은 오히려 조심하세요
특약은 무조건 많이 적는다고 좋은 것이 아닙니다.
특히
“임차인은 어떠한 경우에도 계약금을 돌려받을 수 없다.”
“모든 하자는 임차인이 책임진다.”
“전세보증금 관련 모든 위험은 임차인이 부담한다.”
같이 임차인에게 지나치게 불리하거나 법률상 강행규정 등에 반할 가능성이 있는 문구는 그대로 받아들이지 말고 확인해볼 필요가 있습니다.
그리고 인터넷에서 발견한 특약을 20개, 30개씩 복사해서 계약서에 붙이는 것도 추천하지 않습니다.
우리 집에 실제로 필요한 위험을 특정하고 누가, 무엇을, 언제까지 해야 하는지를 명확하게 적는 것이 핵심입니다.
좋은 특약은 이렇게 씁니다
특약을 작성할 때는 세 가지만 기억해보세요.
① 조건
어떤 상황이 발생하면
② 의무
누가 무엇을 하고
③ 결과
지키지 못하면 계약을 어떻게 처리할지
입니다.
예를 들어
❌ “근저당 말소하기로 함.”
보다는
⭕ “임대인은 잔금 지급과 동시에 ○○은행 근저당권의 피담보채무를 상환하고 말소에 필요한 절차를 이행한다.”
처럼 구체적으로 작성하는 편이 당사자의 합의를 명확히 남기는 데 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 전세보증보험 가입 불가 특약을 넣으면 무조건 계약금을 돌려받나요?
그렇게 단정하면 안 됩니다.
특약의 정확한 문구, 가입 불가 사유, 당사자의 귀책 여부와 실제 계약 진행 상황 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
그래서 단순히 “보증보험 안 되면 계약금 반환”보다 가입 불가 사유와 계약 처리방법을 구체적으로 협의하는 것이 좋습니다.
Q. 집주인이 전세보증보험 특약을 거절하면 어떻게 하나요?
특약은 기본적으로 계약 당사자 간 협의사항입니다.
다만 수억 원의 보증금이 걸린 계약이라면 왜 해당 내용을 받아들이지 않는지 확인하고, HUG 보증가입 가능 여부와 등기부등본·선순위채권 등 객관적인 정보를 다시 확인한 뒤 계약 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
Q. 근저당 말소는 구두로 약속해도 되나요?
큰 금액이 걸린 사항인 만큼 계약서에 구체적으로 남기는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
특히 어떤 근저당인지, 언제 말소 절차를 진행할 것인지를 명확히 하는 것이 좋습니다.
Q. 특약을 쓰면 전세보증보험이 필요 없나요?
아닙니다.
특약과 전세보증금반환보증은 역할이 다릅니다.
HUG 전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 반환해야 하는 보증금을 반환하지 못하는 경우 일정한 요건 아래 HUG가 보증책임을 부담하는 상품입니다.
계약서에 사인하기 전 마지막으로 확인하세요
전세계약에서 좋은 특약은 어려운 법률용어를 잔뜩 적는 것이 아닙니다.
내 계약에서 실제로 발생할 가능성이 있는 문제를 미리 정하고, 그 상황이 발생했을 때 어떻게 처리할지 당사자 간 합의를 문서로 남기는 것이 핵심입니다.
특히 전세 계약이라면
등기부등본 확인
↓
전세보증보험 가입 가능 여부 확인
↓
기존 근저당 확인
↓
전세대출 가능 여부 확인
↓
필요한 특약 협의
↓
계약·잔금 전 최신 권리관계 재확인
순서로 진행해보세요.
법무부가 제공하는 주택임대차표준계약서도 계약 전 필수 확인사항과 보증금 보호 정보를 담고 있으므로 처음 계약하는 분이라면 함께 확인하는 것을 추천합니다.
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공식 확인처
법무부는 주택임대차표준계약서를 공식 제공하고 있으며, 계약 전 확인사항과 임차보증금 보호 관련 안내도 함께 제공합니다.
HUG에서는 전세보증금반환보증의 현재 가입요건과 신청절차를 확인할 수 있습니다.
전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사
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m.khug.or.kr
※ 이 글의 특약 문구는 2026년 9월 20일 현재 공식 자료를 토대로 작성한 참고 예시이며 법률자문이나 모든 계약에 공통으로 적용되는 표준 특약이 아닙니다. 실제 효력과 분쟁 결과는 개별 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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